Pavimentación de Asfalto Comercial en Miami

Qué incluye un estacionamiento de asfalto nuevo

Un estacionamiento de asfalto completo son cinco capas de trabajo: preparación del terreno, base compactada, una o más capas de asfalto caliente, estructuras de drenaje y rayado. Si se escatima en cualquiera de ellas, las demás fallan temprano. Esto es lo que cubre cada parte en una obra comercial.

• Preparación del terreno. Retiro del pavimento viejo o de la vegetación, nivelación gruesa según el plan de drenaje, y protección de las tuberías, las líneas de riego y los bordillos que se quedan.
• Subrasante y base. Se compacta y se revisa el suelo natural, y encima va una base de roca caliza triturada, colocada y compactada por capas hasta el espesor que pida el tráfico. La base no se ve cuando el trabajo termina, y es la parte que decide cuánto dura el estacionamiento.
• Capas de asfalto. Una capa estructural carga el peso y una capa de rodadura da el acabado liso y cerrado que bota el agua. Los carriles de camiones, la ruta del contenedor de basura y los accesos de muelle llevan una sección más gruesa que los espacios de clientes.
• Drenaje. Bordillos con cuneta, tragantes, canaletas donde los camiones retroceden hasta el muelle y conexiones al sistema pluvial existente, todo puesto a las cotas del plano para que el agua salga del estacionamiento en vez de quedarse encima.
• Rayado y señalización. Espacios, pasillos de circulación, flechas, zonas de bomberos, espacios accesibles y letreros van cuando la superficie nueva ya curó lo suficiente para agarrar la pintura.

En qué se nota que hace falta pavimentar y no solo poner una capa

Una capa nueva solo funciona cuando la base debajo sigue sana. Cuando el daño arranca desde abajo, la respuesta honesta es pavimentar de nuevo, y estas son las señales que lo indican.

• Agrietamiento tipo piel de cocodrilo, esa telaraña de grietas conectadas, repartido en áreas grandes y no en un par de puntos.
• Roderas o hundimientos en los carriles de camiones y en el acceso al muelle que vuelven a aparecer después de parchar.
• Parches y capas anteriores que se rompieron otra vez en una o dos temporadas.
• Agua parada en los mismos puntos bajos aun después de intentos anteriores de emparejar la superficie.
• Un estacionamiento que se va a ampliar, a reacomodar o a poner a soportar vehículos más pesados que aquellos para los que se construyó.

Si la base está firme, la repavimentación cuesta menos, tarda menos y entrega una superficie que se ve nueva. La revisión en sitio define cuál de las dos necesita su estacionamiento, y el estimado las separa para que usted vea la diferencia.

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El proceso paso a paso

Un estacionamiento nuevo se hace en 8 pasos, y un administrador puede planificar alrededor de cada uno. El cronograma de su alcance escrito dice cuáles pasos van en horario comercial y cuáles de noche o en fin de semana.

Planificar alrededor de inquilinos y horarios

Un trabajo de pavimentación no tiene por qué cerrar una propiedad. El estacionamiento se divide en fases, cada fase se programa en las horas que menos le cuesten, y toda fase deja abierta una entrada, la ruta accesible y la zona de bomberos. Así se ve eso en una propiedad comercial, de oficinas o industrial.

• Fases por sección. Una plaza se pavimenta normalmente en 2 a 4 secciones para que los clientes siempre tengan dónde estacionar cerca de las puertas. Los parques de oficinas se dividen por edificio. Las bodegas mantienen abierto por lo menos un muelle y una ruta de camiones en todo momento.
• Ventanas nocturnas y de fin de semana. El fresado, la demolición y la pavimentación de las secciones más movidas se hacen después del cierre o el día más flojo de la propiedad. El tiempo de enfriamiento va contemplado para que la sección esté lista antes del siguiente día hábil.
• Avisos a inquilinos. Antes de cada fase salen avisos por escrito con fechas, el área cerrada, el estacionamiento temporal y un número de contacto. La administración aprueba el texto antes de que se publique.
• Entregas y basura. Las ventanas de entrega y los días de recolección entran al cronograma para que ningún camión llegue y se encuentre la ruta cerrada.
• Acceso y seguridad. Las barricadas, los conos y la señalización dirigen el tráfico por las secciones abiertas, y la ruta accesible hasta cada entrada se mantiene o se desvía con señalización.
• Plan para la lluvia. Un aguacero de verano puede correr una fase un día. El cronograma lleva holgura por clima, y el asfalto nunca baja sobre una base mojada.

Qué preguntar antes de contratar

El estimado que se ve más barato suele ser el que dejó algo por fuera. Estas preguntas sacan a la luz las diferencias entre propuestas antes de que usted firme.

1. ¿Qué espesor de asfalto y de base están cotizando, por zona? Una propuesta que da un solo número para todo el estacionamiento no miró los carriles de camiones.
2. ¿Cómo se va a compactar y a revisar la base? La respuesta debe mencionar capas, equipo de compactación y una prueba de densidad antes de pavimentar.
3. ¿Hacia dónde va el agua? Pida ver el plan de drenaje: pendientes transversales, ubicación de tragantes y conexiones al sistema existente.
4. ¿Cuál es el plan de fases y cuáles van fuera de horario? Usted quiere una secuencia por escrito que mantenga abiertas las entradas, la ruta accesible y la zona de bomberos.
5. ¿Qué pasa si llueve? Una buena respuesta incluye holgura por clima y la regla de no pavimentar sobre base mojada.
6. ¿Está incluido el retiro y la disposición del pavimento viejo? Si no está en el estimado, no está en el precio.
7. ¿El rayado, los letreros y los espacios accesibles entran en el alcance? Algunas propuestas terminan en el asfalto y le dejan la distribución a otro.
8. ¿Qué permisos o inspecciones aplican y quién los tramita? Su contratista debe confirmar el requisito de su ciudad o condado en lugar de suponerlo.
9. ¿Qué mantenimiento recomiendan después del trabajo? Los plazos de sellado de grietas y de sellado de asfalto van en la entrega, no en una llamada de venta meses después.
10. ¿Puedo ver el alcance separado en reparación, repavimentación y reemplazo? Separar las opciones le permite repartir el trabajo entre años de presupuesto.

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